5 razones para permanecer cerca de casa en inversiones inmobiliarias

Escrito por Kim Kiyosaki Tiempo de lectura:5 minutos

 

No es ningún secreto que uno de mis tipos de inversión favoritos son los bienes raíces. De hecho, mi primera inversión fue una pequeña casa de dos dormitorios en Portland, Oregon. Estaba tan cerca de mi propia casa en ese momento que podía trotar allí, y lo hacía varias veces a la semana para vigilar mi amada inversión y detectar cualquier cambio que ocurriera en el vecindario. Gané $ 25 al mes en flujo de efectivo, pero fueron los $ 25 más dulces que jamás haya ganado. Encontrar esa casita me inculcó el amor por la caza.

 

Hoy, soy dueño de miles de unidades de apartamentos que generan millones de dólares cada año; pero, sinceramente, los fundamentos que utilizo para invertir en esas unidades no son diferentes a los fundamentos que solía encontrar y comprar esa casita en Portland hace décadas.

 

Lo que me emociona de la inversión inmobiliaria es el concepto de "inversión de valor". ¿Cuál es el verdadero valor de la propiedad? Ese valor incluye tanto el flujo de efectivo (ingresos pasivos que obtiene cada mes de los inquilinos) como las posibles ganancias de capital (cuando vende para obtener ganancias en el futuro). Un inversor de valor, que es lo que Robert y yo somos, compra una propiedad en función de su valor general, tanto hoy como en el futuro.

 

Cuando busco mi próxima oportunidad de inversión, utilizo una fórmula de dos pasos bastante simple:

 

.propiedades que se pueden comprar por debajo del mercado, y

 

.propiedades que tienen la oportunidad de ser mejoradas y, a través de esas mejoras, crecen en flujo de efectivo y valor.

 

Ahora, para cualquier persona nueva en la inversión inmobiliaria, hay una nota a pie de página muy importante para esa fórmula: busque solo una propiedad cerca de donde vive. ¿Por qué? Analicemos los beneficios de permanecer local con sus inversiones inmobiliarias:

 

Uno de los movimientos más inteligentes que puede hacer un inversionista de bienes raíces es mantener el dedo en el pulso del área en la que está invirtiendo. Esto le dará información importante sobre cosas como si los alquileres están subiendo o bajando, si las empresas o tiendas se están mudando dentro o fuera del área, qué están haciendo los valores de la propiedad y si la tendencia general en el área está aumentando o disminuyendo. .

 

Una de las mejores formas de lograr esto es inspeccionando personalmente el área en la que se ha concentrado. Trote, camine o maneje por los vecindarios que está considerando regularmente. Tenga en cuenta los cambios y preste especial atención a los carteles de Se vende. ¿Qué tan rápido suben y bajan? ¿Quiénes son los agentes más populares? Habla con las personas que viven en la zona y pregúntales al respecto. Puede que te sorprendan las respuestas.

 

Estos son solo algunos de los factores sobre los que querrá estar al tanto, para que cuando una propiedad salga a la venta, sea el experto en esa área. Sabrá rápidamente si es una propiedad y un área que vale la pena seguir y podrá actuar rápido y adelantarse a la competencia. Esto le ahorra mucho tiempo y dinero valiosos a largo plazo, así como muchos dolores de cabeza.

 

Ahora, algunas personas piensan que pueden confiar en los corredores para este tipo de información, y hasta cierto punto usted puede hacerlo, si conoce y confía en el corredor, y tiene los medios para ir y verificar un área y una propiedad usted mismo. Recuerde, el trabajo de un corredor es venderle una propiedad, por lo que deberá ver todo lo que le digan con ojo crítico. Eso requiere experiencia. Pero hasta que no haya realizado muchas inversiones y construido muchas relaciones en la comunidad de bienes raíces, hay muchas propiedades en su patio trasero. Conviértase en un experto en casa antes de pensar en expandirse al próximo "mercado caliente".

 

Si cree que siempre hay mejores ofertas en otras ciudades, pasará todo su tiempo persiguiendo cientos de propiedades potenciales en todo el país o el mundo. Esto es agotador, porque estás en todo el mapa, literalmente. Y mientras tanto, se perderá las ofertas que se encuentran justo debajo de sus narices, a solo unas millas de distancia.

 

¿Hay buenas ofertas en otros lugares? ¡Ciertamente! Pero al concentrarse en algunas áreas clave cercanas a su hogar y convertirse en el experto local a un costo mínimo o gratuito, se sorprenderá de la cantidad de buenas ofertas que están justo al lado de su puerta. Y si se concentra en un área más pequeña, será el primero en conocer las oportunidades.

 

Esto también es importante porque puede comprar intencionalmente una propiedad que tenga un problema conocido, y eso no es necesariamente algo malo. De hecho, puede ser precisamente la razón por la que la inversión acabe siendo tan buena. Una de las mejores cosas que debe buscar es una propiedad de la que otra persona se haya alejado debido a un problema. Si puede averiguar cómo solucionar ese problema, puede aumentar instantáneamente el valor de esa propiedad.

 

Uno de mis ejemplos favoritos es cuando Robert y yo nos encontramos con un edificio de apartamentos en Phoenix, Arizona, con una tasa de vacantes del 37%, un número bastante alto. Nadie más lo tocaría. Pero nos hicimos la siguiente pregunta: "¿Cómo podemos resolver este problema?"

 

Resultó que la propiedad se administraba como un hotel: la gente podía alquilar un apartamento completamente amueblado por entre una semana y un año. Un problema no tan pequeño: nadie quiere estar en Phoenix en el verano, por lo que la mayoría de las unidades permanecieron vacías durante esos meses. Para abreviar la historia, hicimos nuestra investigación y convertimos la propiedad de alquileres de hotel a corto plazo en apartamentos de alquiler a largo plazo. La tasa de disponibilidad pasó del 37% al 3%, y el valor de la propiedad se disparó. ¡Estábamos ganando tanto en el flujo de caja como en las ganancias de capital!

 

Si surge un problema en su propiedad (¡y lo hará, créame!), No querrá tener que tomar un avión, alquilar un automóvil, ir a la propiedad, buscar un plomero o electricista, alquilar una habitación de hotel, esperar Para solucionar el problema, regrese al aeropuerto y tome un avión de regreso a casa. Es un dolor en la parte trasera y cuesta mucho tiempo y dinero.

 

A medida que sus inversiones se vuelven más sofisticadas y las propiedades se hacen más grandes, puede contratar a un administrador de propiedades para que haga parte de este trabajo por usted, pero los viajes aún son un factor importante. Y hasta que alcance un cierto nivel de inversión, es muy difícil encontrar un administrador de la propiedad dedicado y útil. En realidad, gestionar las reparaciones desde lejos es más problemático de lo que vale la pena.

Ya sea que esté en el proceso de comprar una propiedad de alquiler o ya sea dueño de una, hay muchas personas con las que mantenerse en contacto: un prestamista, administrador de la propiedad (si corresponde), inquilinos, equipos de mantenimiento (jardinería, piscina, personal de mantenimiento, etc.), etc. Es mucho más fácil mantenerse en comunicación directa cuando está a solo unos kilómetros de distancia; tiene la oportunidad de desarrollar relaciones porque puede pasar por la propiedad para charlar en persona. Nadie puede eludir tus llamadas o burlarte de tus ojos, porque es fácil ver por ti mismo lo que realmente está sucediendo.