Cómo sacar provecho de las propiedades inmobiliarias de cuatro formas poderosas

Escrito por Robert Kiyosaki Tiempo de lectura:6 min

 

A menudo escuchará a la gente decir que no le gustan los bienes raíces porque si observa los rendimientos a largo plazo del mercado de valores, parece que tiene un mejor rendimiento a largo plazo.

 

Por supuesto, cuando dicen esto, están omitiendo algunas cosas clave.

 

Primero, cuando la gente dice el mercado de valores, lo que realmente quieren decir es algo como el S&P 500 o el Dow Jones Industrial Average. Estos no son el mercado de valores. Más bien, son índices llenos de algunas de las empresas líderes en los EE. UU. A menudo escuchará que el mercado de valores tiene una rentabilidad anual del 7% al 10%. Esto se basa realmente en los rendimientos de los índices y no en el mercado en sí.

 

En segundo lugar, mientras que el 7% -10% es una buena ganancia anual para la persona promedio, no es una buena ganancia para un inversor profesional. Y cuando las personas comparan las ganancias de los bienes raíces con el mercado de valores, a menudo solo tienen en cuenta un centro de ganancias en los bienes raíces, la apreciación.

 

Cuando viajo por el mundo y hablo, a menudo me hacen la misma pregunta: ¿cómo puedo beneficiarme de los bienes raíces?

 

La realidad es que hay cuatro formas de beneficiarse de los bienes raíces que, cuando se suman, generan rendimientos considerablemente más altos que el mercado de valores (y la mayoría de las otras inversiones en ese sentido). Estos centros de ganancias son la razón por la que los bienes raíces son uno de mis vehículos de inversión favoritos.

 

Una aclaración: al leer acerca de estos centros de ganancias, tenga en cuenta que estoy hablando de bienes raíces de inversión, es decir, propiedades compradas específicamente para ser administradas como un negocio, en lugar de su residencia personal. Como dije antes, su casa no es un activo . Saca dinero de tu bolsillo. Pero su inversión en bienes raíces es, si invierte adecuadamente, porque pone dinero en su bolsillo, y lo hace de dos maneras: flujo de caja directo e ingresos fantasmas.

 

Antes de profundizar en las cuatro formas en que puede beneficiarse de los bienes raíces, quiero mencionar rápidamente la diferencia entre el flujo de efectivo directo y los ingresos fantasma, porque los bienes raíces proporcionan ambos tipos de ingresos.

 

El flujo de caja es dinero que fluye directamente a sus bolsillos de forma regular. Puede ser mensual, trimestral, anual, etc. pero se trata de ingresos realizados que son de naturaleza pasiva. Por ingresos pasivos, me refiero a ingresos por los que no tienes que trabajar. Viene automáticamente porque su propio activo crea los ingresos. Este es uno de los ingresos gravados más bajos y extremadamente poderoso para generar riqueza.

 

La renta fantasma es un concepto nuevo para muchos inversores nuevos, pero es una forma poderosa de generar riqueza. Los ingresos fantasmas no son un flujo de caja directo, sino ahorros que le llegan a través de ahorros de impuestos, ahorros de tiempo, etc., así como las ganancias potenciales que podría tener en el futuro. Explicaré más porque en el sector inmobiliario hay un centro de ganancias que se basa en el flujo de caja y tres que se basan en ingresos fantasmas.

 

Ahora, aquí están los cuatro centros de ganancias de bienes raíces.

 

Como su nombre lo indica, este es el centro de ganancias de flujo de efectivo de los bienes raíces.

 

Si tiene bienes raíces como inversión, tendrá inquilinos. Cada mes te pagarán el alquiler. Digamos que es dueño de una casa de alquiler y recibe $ 1,000 por mes en alquiler. Más de un año, eso es $ 12,000 en ingresos.

 

Ahora, reste sus gastos, que incluyen cosas como sus impuestos, seguro, administración de su propiedad, vacantes, gastos de rotación, asignaciones para reparaciones, etc. (Esto no incluye su deuda, más sobre eso más adelante).

 

Para los propósitos de este ejemplo, supongamos que sus gastos promedio mensuales son $ 100 por mes. Su flujo de efectivo en las operaciones entonces sería de $ 900 por mes. Eso es lo que se conoce como su ingreso operativo neto (NOI).

 

Con su NOI paga el servicio de su deuda. Supongamos para este ejemplo que tiene una propiedad de $ 200 000 con un préstamo de $ 180 000 a una tasa del 3,7%. Eso es un pago de deuda de aproximadamente $ 830 al mes.

 

Entonces, eso sería un ingreso por alquiler de $ 1,000 menos $ 100 en gastos operativos menos $ 830 en servicio de deuda, lo que equivale a $ 70 en flujo de efectivo. Eso multiplicado por 12 equivale a $ 840 en flujo de efectivo por año. Esos $ 840 divididos por su participación de capital de $ 20,000 equivaldrían a un rendimiento de efectivo sobre efectivo del 4.2% .

 

Pero ese no es el final de su historia de ganancias inmobiliarias. Pasemos al siguiente centro de beneficios: Amortización.

 

La amortización es el concepto de pagar el servicio de su deuda. Es un ingreso fantasma porque no recibe el dinero en su bolsillo todos los meses, pero su capital aumenta con cada pago que realiza, y debido a que sus ingresos por alquiler cubren el pago de la deuda, son ingresos para usted. Déjame explicarte más.

 

Cada mes, cuando realiza el pago de su deuda (o más bien su inquilino hace el pago de su deuda) con su NOI, una parte de eso se destina al pago del capital del préstamo. Cuando escuchas a alguien hablar sobre un préstamo fijo totalmente amortizado a 30 años, significa que cuando haces los 360 de esos pagos mensuales al final, el préstamo está saldado al 100%.

 

Debido a que su inquilino está pagando el alquiler y ese alquiler cubre el pago de la deuda, el pago del principal incluido en ese pago de la deuda es en realidad una ganancia para usted. Echemos un vistazo a cómo funciona esto con nuestro préstamo de $ 180,000 desde arriba.

 

En el primer año del préstamo, pagaría $ 6.604 en intereses y $ 3.338 en principio. A medida que vence el préstamo, el monto de los intereses disminuye cada mes y el monto principal aumenta. Pero usaremos estos números por ahora.

 

Esos $ 3,338 son una ganancia para usted. Es una verdadera equidad en su propiedad.

 

Si sumamos estos $ 3,338 a los $ 840 en ingresos operativos, ahora tenemos $ 4,178 en ingresos para el año, un rendimiento del 20% sobre nuestros $ 20,000 invertidos en la propiedad. Además, su pago de intereses a menudo es deducible de impuestos, por lo que se agrega una bonificación, pero consulte con su asesor fiscal para estar seguro de su caso específico.

 

Ya está aplastando los rendimientos promedio del mercado de valores y todavía hay dos centros de ganancias inmobiliarias más que considerar.

 

La depreciación es otra forma de ingreso fantasma, pero a menudo también se la denomina retorno fantasma. El concepto básico de depreciación es que su propiedad de inversión se compone de dos partes, la tierra y las mejoras en la tierra, es decir, su casa.

 

Los tasadores asignarán valores porcentuales a su propiedad en función de estas dos partes. Para este ejemplo, el 20% del valor es la tierra y el 80% del valor es la mejora. Con el tiempo, la casa se deteriorará, por lo que el gobierno de los EE. UU. (Consulte con su asesor fiscal para asegurarse de que califica) le permite anotar ese valor del 80% durante un cierto número de años, según el tipo de propiedad inmobiliaria. Para las viviendas residenciales es de 27,5 años.

 

Entonces, su propiedad de $ 200,000 tiene $ 160,000 que se pueden depreciar durante 27.5 años, lo que equivale a $ 5,818 por año. Esta cantidad figura como pérdida de ingresos, aunque no salga dinero de su bolsillo. Ahora, veamos por qué esto se llama ingreso fantasma.

 

Supongamos que se encuentra en una categoría impositiva del 30%. Eso significa que, aplicando el 30% a su depreciación de $ 5,818, obtiene $ 1,745 en ahorros fiscales anuales.

 

Si sumamos esos $ 1,745 a nuestro ingreso actual de $ 4,178, ahora tenemos $ 5,923, un rendimiento del 29.6% sobre su efectivo de $ 20,000.

 

Echemos un vistazo al último centro de ganancias, la apreciación.

 

La apreciación es el glaseado de ingresos fantasmas en tu pastel. No invierto en bienes raíces para obtener valor. Soy un inversor de flujo de caja. Pero aprecio mi agradecimiento, juego de palabras.

 

Supongamos que tiene una tasa de apreciación conservadora del 3% anual en promedio para su propiedad de $ 200,000. Eso equivale a $ 6,000 por año en valor agregado a su casa.

 

Agregue eso a sus $ 5,923 y tendrá $ 11,923. Eso es un retorno del 59% sobre su inversión de capital de $ 20,000 en su propiedad de $ 200,000. Y eso arruina la inversión en el mercado de valores a largo plazo.

 

Cualquiera puede conseguir este tipo de devoluciones, siempre que comprenda cómo encontrar la oferta adecuada y ejecutar los números correctamente. Y se necesita un alto coeficiente intelectual financiero.